Az építőipari szerződések egyik kritikus pontja, hogy milyen elszámolási formában – átalányár vagy tételes elszámolás – állapodnak meg a felek, mégsem fordítanak erre kellő figyelmet a szerződéskötéskor. Bár a cím ennél sokkal tágabban értelmezhető, ebben a részben az építőipar területén leggyakrabban alkalmazott két elszámolási formáról lesz szó.

 Fotó: Pixabay

Nemrégiben hívott fel telefonon egy magánépítkező azzal, hogy elszámolási vitája van a vállalkozóval. A telefonbeszélgetés elején kérdésemre az elszámolás formáját nem tudta megadni, arra csak a beszélgetésünk részleteiből lehetett következtetni. De mik is ezek a jelek, amelyek a két elszámolási formát megkülönböztetik egymástól, és mikre szükséges figyelni?

• Tételes elszámolású szerződés esetén a vállalkozó az elvégzett munka ellenértékére jogosult. Jellemzően az elvégzett munkáról felmérési naplót kell (vagy kellene) vezetnie a vállalkozónak, amelyet aztán a megrendelő vagy képviselője (műszaki ellenőr) jóváhagy. Nem kell felmérési naplót vezetni abban az esetben, ha a mennyiségek a tervekről egyértelműen leolvashatók. Tételes elszámolás esetén a feleknek a szerződésben az egyes munkanemek egységáraiban is meg kell állapodniuk (tételes költségvetés), legalább egy előzetes árajánlatra történő hivatkozással.

Vita sok esetben olyankor alakul ki, amikor a terv (pl. a költségvetésben jelzett mennyiség) és a valóság jelentős mértékben eltér egymástól, és így a szerződésben megjelölt összeget a valóságban jelentős mértékben túllépik. Ez gyakran vezet vitákhoz, a felek közötti kapcsolat megromlásához, illetve előfordul, hogy a túllépés olyan mértékű, amelyre már nincs is fedezete a megrendelőnek.

Előfordulnak olyan vitás esetek is, amikor az elszámolás során olyan tételt jelöl meg a vállalkozó, amely egy másik költségvetési tétel részének tekintendő. Ezek utólagos, külön tételként történő elszámolása általában nem jogos követelés, az eredeti költségvetés egyes munkanemekre vonatkozó tételei már átalányárnak tekintendők, amelyek tartalmaznak minden olyan munkarészt, amely az adott munkanem megvalósításához szükségesek.

• Ha a felek a szerződésben átalányáras formában állapodtak meg, a vállalkozó az átalánydíjon felül a pótmunka ellenértékét igényelheti, a többletmunka ellenértékének megtérítésére általában nem jogosult (van kivétel, de erről majd egy külön bejegyzésben lesz szó). Ebben az esetben felmérési naplót nem kell vezetni. A szerződésben meghatározott ártól csak abban az esetben lehet eltérni, ha az előzetesen meghatározott munkafolyamat műszaki szükségesség vagy megrendelői igénymódosítás miatt bővül (pótmunkák). A bírósági gyakorlat azt mutatja, hogy az olyan munkák ellenértékére, amelyek a szerződéskötéskor nem voltak pontosan meghatározva (pl. a költségvetésben rossz mennyiségekkel szerepeltek), egyik fél sem tarthat igényt (csak akkor, ha a felek ebben menetközben kölcsönösen megállapodnak). Mind a két félnek célszerű már a szerződéskötést megelőzően ellenőrizni az egyes munkanemek mennyiségeit, a terveket összevetni a költségvetéssel.

A fentiek viszonylag egyszerűnek és egyértelműnek tűnnek, ennek ellenére a felek közötti viták gyakran vezethetők vissza az elszámolási mód, illetve az elszámolás tartalma körüli nézetkülönbségekre.

Különösen magánépítkezések esetén sokszor találkozunk olyannal, amikor a vállalkozó számlákkal igazolt költségeit szeretné elszámolni a megrendelő felé. Természetesen a felek akár egy ilyen elszámolási formában is megállapodhatnak, de ebben az esetben ezt kell(ene) a szerződésben rögzíteniük.

Gyakran előfordul az az eset is, amikor a szerződésben a felek átalányáras szerződési formában állapodnak meg, de a részszámlázásokat már tételes elszámoláshoz kötik. Ilyen esetben arra kell figyelni, hogy a részszámlák összege ne haladja meg a szerződéses összeget.

 Az elszámolás módja egy újabb olyan alkotóeleme a kivitelezési szerződésnek, amelynek egyértelmű rögzítésére a szerződéskötéskor kell kellő figyelmet fordítani, ha későbbi vitás helyzeteket akarnak elkerülni a felek.

Ön is talállkozott már hasonló esetekkel? Esetleg további kérdése merült fel az elszámolási módokkal kapcsolatban? Írja meg a hozzászólások között!

Építési-kivitelezési munkára vonatkozó szerződéseket a kivitelezési kódex szerint írásban kell kötni. Az ilyen szerződésnek vannak kötelező tartalmi elemei, és van néhány szempont, amire ajánlatos figyelemmel lenni. Nem mindegy például, hogy milyen részletességgel fogalmazzuk meg a szerződés műszaki tartalmát.

Photo by rawpixel.com from Pexels

Nem olyan régen történt, hogy egy lakástulajdonos felhívott, hogy tanácsot kérjen. A konyhai fal újraburkolását és a konyha-előszoba falfelületeinek festését rendelte meg egy vállalkozótól. A munka megkezdése előtt a felek szerződést kötöttek, mindketten aláírták, ám a szerződés meglehetősen hiányos volt. Nem elég, hogy a megrendelőnél lévő példányból a szerződés közbenső oldalai közül kettő hiányzott, de a felek a műszaki tartalmat sem rögzítették, tehát a szerződésből nem derül ki, hogy milyen munkák elvégzését vállalta el a vállalkozó, milyen minőségű anyagok felhasználásával.

A mennyiségi és minőségi mutatók pontos meghatározása kisebb mértékű munkák esetén (mint a lakásfelújítás) különösen fontos, mert ilyen esetekben tervek, amelyek a pontosabb műszaki tartalmat meghatároznák, bizonyosan nem készülnek. Célszerű lenne ilyen esetben, ha a szerződés mellékleteként a műszaki tartalmat, az elvégzendő munká(ka)t valamilyen mélységűköltségvetés határozná meg. Az idézett esetben például nézetkülönbség alakult ki a felek között arról, hogy a festési munkák a felületelőkészítés költségét tartalmazzák-e, mivel a szerződés nem ad választ erre a kérdésre, mint ahogy arra sem, hogy milyen anyagok felhasználásával kerül sor a felújítási munkák elvégzésére, és azokat ki biztosítja.

A többi mellett nem tartalmazta egyértelműen ez a szerződés az árat és a határidőt sem. Az előbbi összege csak a szerződés végén, az aláírás alatt szerepelt, kézzel ráírva a lapra, és közel 50 %-át a vállalkozó előlegként kérte, annak ellenére, hogy a főbb anyagokat (burkolólap, festék) a megrendelő biztosította.

Tehát esetünkben aláírtak ugyan egy több oldalas, elég részletes szerződést a felek, de az számos részletet nem, vagy hiányosan tartalmazott.

A vállalkozó a munkát csak részben végezte el, azt is elég rossz minőségben, de készre jelentette és követelte a teljes, a szerződésre kézzel ráírt összeget, amit a megrendelő kénytelen-kelletlen ki is fizetett.

Ezt követően kezdeményezett a megrendelő egy szakértői eljárást, amely megállapította, hogy a felületek nagyságához, a teljes munkafolyamat (festés előtti felületelőkészítéssel, bontási törmelék elszállítással) áraihoz képest a szerződésben vállalt összeg reálisnak tekinthető. Ugyanakkor a teljes munkafolyamat nem került elvégzésre, és olyan silány munkát végzett a vállalkozó, hogy a befejezés és javítás költségeit figyelembe véve csak a szerződéses összeg töredéke járt volna a vállalkozónak.

Sok tanulsággal szolgál ez az eset. Ezek közül témánk szempontjából kiemelendő, hogy a szerződésnek egyértelműen tartalmaznia kell a vállalkozó részéről elvégzendő munkák pontos műszaki tartalmát, annak mennyiségi és minőségi mutatóinak meghatározásával. Esetünkben ez egyebek mellett annak részletezését jelentette volna, hogy a bontási törmelék elszállítása kinek a feladata, a festés előtt a felületelőkészítést, glettelést a vállalás tartalmazza-e. A műszaki tartalom meghatározása történhet tervre való hivatkozással, részletes költségvetés alapján, vagy ezek hiányában akár a szerződés szövegébe foglalt részletes leírással is.

Ha kérdése van, vagy a kivitelezési szerződés műszaki tartalmával kapcsolatos észrevételt, tapasztalatot osztana meg velünk, a hozzászólások között megteheti!

Minden kezdet… kezdetleges. Az első bejegyzésben bemutatjuk, milyen elképzelésekkel indítjuk útjára ezt a blogot, milyen témákról tervezünk írni a jövőben.

Fotó: Gilles Desjardins

Öt évig együtt dolgoztunk a Teljesítésigazolási Szakértői Szervnél (bemutatkozásunkat itt olvashatják), ez alatt számos olyan tapasztalatot szereztünk, olyan problémával találkoztunk, amelyek megosztásra, továbbgondolásra érdemesek. Kreatív természetünkből adódóan, az elmúlt öt évben is igyekeztünk – akár a munkahelyünk kereteit meghaladóan is – előadások, publikációk, kerekasztal beszélgetések, stb. formájában feldolgozni a minket ért hatásokat, ezt a továbbiakban ezen a felületen is folytatni szeretnénk.

Miről fogunk írni?

Röviden: mindenről, ami az építőiparral kapcsolatban érdekelhet bárkit. Tapasztalatokról, esetekről, szakmai követelményekről. Lesznek szakmai kérdések, jogi kérdések, cikk- és irodalomajánlók. Reméljük, olvasóinktól is kapunk majd témajavaslatokat, kérdéseket, amiről szívesen olvasnának (javaslatot lehet tenni kommentben, vagy az itt található elérhetőségeinken). Fontosnak tartjuk hangsúlyozni, hogy semmit nem tudunk jobban, mint bárki más, nem „okoskodni” akarunk (ennek a látszatát is igyekszünk elkerülni), tapasztalatot, véleményt osztunk meg. Ha bárki tud belőle okulni, örülünk, de ha valakinek más véleménye van, azt is szívesen vesszük.

Kiknek írunk?

Mindenkinek, akit érdekelnek az írásaink. Laikus építkezők érdeklődésére éppúgy számítunk, mint szakemberekére, mindkét részre vannak tervezett témáink.

Miért csináljuk? Mit akarunk elérni ezzel?

Egyrészt hobbiból. Csupa olyasmiről írunk, ami minket is érdekel, ezért szívesen tesszük közzé, szívesen látjuk mások véleményét is. Másrészt próbálunk ismeretet terjeszteni, mások számára hasznos írásokat is közzétenni. Az utóbbi évek legfontosabb tapasztalata számunkra, hogy az építőipar szereplői gyakran nincsenek tisztában a tevékenységüket érintő jogszabályokkal, sok esetben a legalapvetőbb követelményekkel sem. Ha mindkét fél ismerné legalább a saját jogait és kötelezettségeit – mindkettőből van mindenkinek! – sokkal kevesebb elszámolási vita, félreértésekből eredő elmérgesedett szerződéses viszony lenne. Ugyanez elmondható a kivitelezésre vonatkozó szakmai előírásokról, amelyeket a szakmagyakorlók sem ismernek kellő mértékben.  Amilyen minimális mértékben egy ilyen fórum keretei között lehetséges, ahogy eddig is, itt is ennek elősegítésén szeretnénk dolgozni